Contratos

LOS CONTRATOS.

Según el código civil en el art.2435 contrato es: ¨ contrato es un acuerdo de dos o más personas para constituir, regular o aclarar entre las mismas un vinculo jurídico¨.

En el desarrollo de la presente materia (contratos) hemos aprendido el concepto, la clasificación, los requisitos necesarios para la validez de los contratos, pero no está demás la realización de un pequeño resumen como introducción al presente trabajo.

REQUISITOS  ESENCIALES:

Como ya sabemos para que el contrato suscrito pueda tener validez y no sean sujetos de nulidad es necesario que este cumpla con los requisitos esenciales que son a saber:

- consentimiento.

 – capacidad.

– objeto.

– causa.

– precio.

Así como las diferentes formalidades aplicables en la elaboración de cada contrato como son por ejemplo si el contrato versa sobre un bien inmueble este debe de inscribirse y si es sobre una donación esta debe de otorgarse en escritura pública.

El consentimiento de la parte ofrece algunas particularidades, puesto que su objeto es facilitar la conclusión del contrato, pero actualmente se presentan algunas formas particulares de ofrecimiento del contrato, como puede ser: ofertas públicas, contratos en masa, contratos por correo electrónico, lo que, presenta como principal problemática la determinación de cuándo habrá de entenderse producida la concurrencia de la oferta, y la aceptación para el nacimiento de la existencia del contrato. Tradicionalmente han venido siendo admitidas dos teorías: La de la recepción y la de emisión. Esta última entiende que desde que el oferente emite su propuesta de contratación existe el contrato aun cuando la aceptación se produzca en un momento posterior, sin embargo en que el aceptante emite su aceptación a contratar lo que no excluye la existencia de otras doctrinas intermedias o mixtas y que ponen el acento en la expedición o recepción de las manifestaciones de voluntad.

En lo que atañe a la interpretación de dicha voluntad, el Código Civil en los Artos 2496 y siguientes dicta unas normas para la interpretación que podríamos sintetizar como:

1.- Interpretación literal, que se remite a los términos claros del contrato, en segundo lugar

2.- Interpretación voluntaria, que se remite a la voluntad de las partes cuando debía prevalecer la voluntad declarada sobre la interna ya que así lo exige la buena fe y la seguridad del tráfico jurídico. La divergencia entre ambas debe ser probada por quien la afirma ya que siendo la prueba la voluntad declarada, se debe estimar coincidente con la real.

Otra interpretación que auxilia el Código Civil es la sistemática, arto. 2500 C, pues lo que proclama es que la voluntad de las partes deriva del conjunto de las cláusulas, debiendo interpretarse las unas por las otras, interpretándose en el todo orgánico que constituye el contrato, prohibiendo, por otro lado, las interpretaciones extensivas, arto. 2498 C, que prohíbe la extensión a cosas distintas o casos diferentes de aquéllos de los que los interesados se propusieron contratar.

En todo caso, se puede hacer uso de la costumbre y usos del país para interpretar las ambigüedades del contrato, supliendo la omisión de las cláusulas que de ordinario se establezcan.  Por último el Código Civil establece unas normas supletorias para la interpretación de los contratos comprendidas en los Artos. 2502 y 2503, supletoriedad que exige para su acogimiento que absolutamente fuere imposible resolver las dudas por los medios anteriormente mencionados, pero no es que el Tribunal o Juez deba mantener a ultranza la validez del contrato, ya que a diferencia de las leyes, el Juez puede llegar a declarar que el contrato no puede ser interpretado por ser sus términos vagos y oscuros lo que conduciría a su ineficacia como se recoge en el párrafo segundo del arto. 2505. Concretada mediante las anteriores reglas de interpretación la voluntad de los contratantes, podemos analizar ahora qué eficacia tienen cuando no coinciden o hubiere sido prestada mediante una voluntad viciada por error, dolo, violencia o intimidación.

Vicios del Consentimiento:

Hay error cuando se contrata con una evidente equivocación y es esencial si recae sobre algunos de los elementos esenciales del contrato como son las personas contratantes, el objeto o la causa; si el error consiste en la ignorancia o un conocimiento defectuoso que recae sobre elementos accidentales del contrato (tiempo, lugar), dicho error puede ser  subsanable con mantenimiento de la validez del contrato.

El dolo existe cuando con palabras o maquinaciones insidiosas por parte de uno de los contratantes la otra parte es inducida a celebrar un contrato que sin ellas no hubiere celebrado. El dolo está en el límite del ilícito penal e ilícito civil, que en ningún momento puede dar lugar a una convalidación del contrato salvo con una nueva contratación con expresa exclusión de la maquinación o dolo.

Hay violencia cuando se emplea fuerza física para obligar a otro a contratar o convenir su voluntad para celebrar un contrato que sin ella no hubiere realizado.

Por último existe intimidación cuando la violencia efectuada sobre otro para obligarle a contratar es psíquica y dirigida a doblegar su ánimo, en ambos casos de concurrir el contrato es absolutamente nulo y carente de efectos entre las partes.

VII. B.- Clases de contrato.-

Nuestro ordenamiento juicio determina como clases de contrato: Unilateral. (Arto. 2443), Bilateral, Oneroso. (Arto. 2442),  Gratuito. (Arto. 2444), Aleatorio. (Arto. 2445) Conmutativo. (Arto. 2446), Intervivos, Mortis Causa.

De acuerdo al consentimiento (Art. 2448), puede ser, de condiciones, nulo y determinado.-

Los de condiciones  pueden ser: Manifiesto Libre (Arto. 2448, 2449 a 2552), Libre expreso, Válido. (Artos. 2455,2456, 2457, 2458).

Puede ser nulo, por: Error, Dolo, Violencia e Intimidación.

VII. C.- Formas de contratos.

 

                                                        - Literal. (Arto. 2496).

- Voluntaria. (Arto. 2497).

4) Interpretación                           - Restuitiva. (Arto. 2498).

Arto. 2496                                     - Sistemática. (Arto. 2500).

                                                              - Teleológica. (Arto. 2499-2501).

- Costumbre. (Arto. 2502).

                                                               - Compra Venta. (Arto. 2530).

                                                                 - Cesión de Derechos. (Arto. 2716).

- Permuta. (Arto. 2748).

                                                          - Donación.

                                                          - Arrendamiento.

Clases de contratos.                        - Censo.

                                                           - Sociedad.

                                                          - Mandato.

                                                          - Mutuo.

                                                          - Préstamo.

                                                         - Depósito.

                                                         - Aleatorio.

Compraventa condicional

El Código Civil regula en los arts. 2680 y 2681C., las ventas subordinadas a una condición suspensiva o una resolutoria.

Cuando la condición es suspensiva el comprador no adquiere la propiedad de la cosa vendida y, como consecuencia, los riesgos, de acuerdo con el art. 2579C.,son a cargo del vendedor. Ejemplos: te vendo el inmueble X si te gradúas de abogado. Vendo el automóvil X a ensayo o prueba del comprador. Vendo el tractor X a satisfacción del comprador.

El art. 2680C. regula los efectos de la venta bajo condición suspensiva.

Efectos:

a) Mientras pendiese la condición, ni el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa vendida, ni el comprador pagar el precio, y sólo tendrá derecho para exigir las medidas de conservación.

b) Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiere entregado la cosa vendida al comprador, éste no adquiere el dominio de ella, y será considerado como administrador de cosa ajena.

c) Si el comprador, sin embargo, hubiere pagado el precio, y la condición no se cumpliere, se hará la restitución recíproca de la cosa y del precio, compensándose los intereses de éste con los frutos de aquella. Cuando la venta está subordinada a una condición resolutoria el dominio de la cosa se transfiere de inmediato al comprador y, como consecuencia, asume los riesgos hasta que se cumple la condición. Una vez cumplida la condición el contrato queda resuelto.

Ejemplos: te vendo el inmueble X, pero me reservo el derecho de poder arrepentirme y desistir de la venta. Te vendo el automóvil X, pero podrás arrepentirte de la compra y dejarla sin efecto. Te vendo el inmueble X, pero quedará sin efecto la venta si antes del primero de enero próximo no adquiero otro semejante.

El art. 2681C. regula los efectos de la condición resolutoria. Expresa que cuando la condición fuere resolutoria, la compraventa tendrá los efectos siguientes:

a) El vendedor y el comprador quedarán obligados como si la venta no fuere condicional, y si hubiere entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condición, sólo tendrá derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa.

La venta se perfecciona, pero se encuentra subordinada a una condición resolutoria. Como consecuencia, el comprador adquiere el dominio junto con los riesgos.

b) Si la condición se cumple, se observará lo dispuesto en el Título de las Prestaciones Mutuas (no existe en nuestro Código Civil ese Título); pero el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa, sino cuando el comprador le haga tradición de ella.

 Venta con pacto comisorio

La venta con pacto comisorio está hecha bajo una condición resolutoria, según lo dispone el art. 2684C. Es definida por el art. 2666C. como la resolución del contrato por la falta del cumplimiento del precio. Solo se refiere a los inmuebles y no comprende al supuesto de la falta de entrega de la cosa. Pero también funciona por falta de la entrega de la cosa y sobre los bienes muebles, a pesar de que con relación a éstos se encuentra prohibición expresamente en el art. 2684C., ya que esta prohibición solamente se refiere a los terceros que adquieren derechos sobre la cosa mueble.

El art. 2685C. regula los efectos del pacto comisorio. De conformidad con este artículo la venta con pacto comisorio tendrá los efectos siguientes:

a) Si hubo plazo determinado para el pago del precio, el vendedor podrá demandar la resolución del contrato, desde el día del vencimiento del plazo, si en ese día no fuere pagado el precio.

b) Si no hubiere plazo, el comprador no quedará constituido en mora del pago del precio, si no desde la interpelación judicial.

c) Puede el vendedor a su arbitrio demandar la resolución de la venta, o exigir el pago del precio. Si prefiere este último expediente, no podrá en adelante demandar la resolución del contrato.

d) Si vencido el plazo del pago, el vendedor recibiese solamente una parte del precio, sin reserva del derecho a resolver la venta, se juzgará que ha renunciado a este derecho.

Cláusula de no enajenar

El art. 2674C. prohíbe la cláusula de no enajenar la cosa a persona alguna; pero la permite con relación a una persona determinada. Es una limitación a la libre contratación a fin de no paralizar la libre circulación de la riqueza.

El vendedor puede tener interés en prohibir la venta a persona determinada, como cuando ésta es su enemigo o su competidor, y no desea que el inmueble le sirva para el negocio en que compiten.

La venta ad gustum

Esta venta se da generalmente sobre bienes muebles que en el comercio se suelen paladear, gustar, antes de comprarlos (aceite, vino, etc.) No es necesario estipular la cláusula de la degustación cuando es costumbre probar las cosas vendidas antes de recibirlas, de acuerdo con los arts. 2542 y 2581 inc.3C.Si no existe tal costumbre es necesario pactar que la cosa quedará sujeta a la degustación.

De acuerdo con el art. 2542C. es una condición suspensiva y tácita en los casos en que es costumbre probar. No obstante, es conveniente observar que entre el art. 2542 y el art. 2581C. hay una contradicción, por cuanto éste expresa que no existe contrato mientras no exista manifestación del agrado y aquél preceptúa que hay condición suspensiva.

En esta venta el comprador tiene derecho absoluto de decidir si le agrada o no la cosa sin que pueda ser revisado justamente por abuso de ese derecho.

El vendedor debe poner la cosa a disposición del comprado para degustarla.

La mora en gustar o probar tiene por efecto la de dar por perfeccionada la venta.

Así lo dispone el art. 2543C.:»Si el comprador fuere moroso en gustar o probar la cosa, la degustación se tendrá por hecha y la venta quedará concluida».

Venta a ensayo o prueba

Esta es similar a la anterior. Es una cláusula en virtud de la cual el contrario no se formará si del ensayo o prueba no resulta satisfactoria para su uso o destino.

El derecho del comprador de probar la cosa y rechazarla no es absoluto, arbitrario, pues no la puede rechazar si la cosa tiene las calidades prometidas, o las corrientes, lo que se puede probar por medio de peritos. El comprador tiene una gran discrecionalidad, pero con los referidos límites. Se pueden comprar a ensayos cosas muebles o inmuebles aunque es raro en éstos últimos.

De acuerdo con el art. 2542C. es una venta bajo condición suspensiva que consiste en la manifestación del agrado del comprador. Es conveniente observar que este artículo está en contradicción con el art. 2581C., por cuanto expresa que se entiende que no hay contrato mientras el comprador no manifiesta su agrado. La contradicción tiene su origen en la diferencia de fuentes legislativas.

Mientras pende la condición el contrato se encuentra en suspenso y, como consecuencia, los riesgos anteriores al ensayo son a cargo del vendedor.

Las ventas ad gustum y a ensayo son ventas a satisfacción del comprador, por lo que se les aplica las reglas de los arts. 2686,2687 y2688C.

Venta con calidad determinada

Se da cuando se vende la cosa fijando en el contrato calidades determinadas.

Ejemplos: 10 quintales de café Matagalpa, un carro Toyota que desarrolla 200 km. por

hora. Es una venta bajo condición suspensiva que consiste en que la cosa tenga la calidad convenida. En esta venta no queda al arbitrio del comprador rehusar la cosa, la que debe aceptar si tiene la calidad determinada. Si a pesar de ello la rehúsa, el vendedor debe acreditar por medio de peritos que tiene la calidad pactada.

El art. 2544C. consagra este tipo de venta. Expresa: «Cuando las cosas se vendieren como de una calidad determinada, y no al gusto personal del comprador, no dependerá del arbitrio de éste rehusar la cosa vendida. El vendedor, probado que la cosa es de la calidad contratada, puede pedir el pago del precio».

Venta a satisfacción del comprador

El art. 2675C. define este tipo de venta diciendo: «Venta a satisfacción del comprador, es la que se hace con la cláusula de no haber venta, o de quedar deshecha la venta, si la cosa vendida no agradase al comprador». El artículo transcrito se aplica tanto a la venta de bienes muebles como a la de inmuebles.

La apreciación de que si le agrada queda al absoluto arbitrio del comprador y, como consecuencia, su decisión de desagrado no puede ser revisada judicialmente.

Esta cláusula sujeta la venta a una condición suspensiva, la que consiste en la manifestación del agrado del comprador. El art. 2686C. expresa: «La venta a satisfacción del comprador, se reputa hecha bajo condición suspensiva, y el comprador será considerado como mandatario.

Produce los efectos siguientes:

a) El vendedor debe entregar la cosa al comprador para que puede decidir si le agrada o no le agrada. De acuerdo con el art. 2686C., mientras la tiene en su poder y no declara que la cosa le agrada se considerará como comodatario.

b) La manifestación del comprador de que la cosa le agrada puede ser expresa o tácita. De acuerdo con el art. 2687C., habrá declaración tácita de que la cosa le agrada cuando pague el precio sin reserva alguna.

c) De acuerdo con el art. 2688C. no habiendo plazo para que el comprador manifieste si le agrada o no la cosa, el vendedor podrá intimarle judicialmente para que la haga en un término improrrogable, con la conminación de quedar extinguido el derecho de resolver el contrato.

 La primera parte del art. 2683C. estima a la venta con cláusula de poder arrepentirse sujeta a una condición resolutoria, aunque el vendedor no hubiera hecho tradición de la cosa.

Esta cláusula produce los efectos siguientes:

a) Las partes pueden pedir el cumplimiento de las prestaciones: entrega del precio y de la cosa, sin perjuicio del derecho de arrepentirse. Si no se ha entregado ni el uno ni la otra, el arrepentimiento extingue el contrato y ningún efecto puede producir.

b) Si la cosa ha sido entregada o pagado el precio, la cláusula de arrepentimiento tendrá los efectos de la venta bajo pacto de retroventa, si fuese estipulada a favor del vendedor; o tendrá los efectos del pacto de reventa, si fuere estipulada a nombre del comprador.

Las partes pueden fijar el plazo para el arrepentimiento. En su defecto el arrepentimiento debe hacerse dentro de los tres años señalados para la retroventa y reventa en el art. 2667C.

Venta con pacto de retroventa

El art. 2676C. define dicho pacto diciendo: «Venta con pacto de retroventa es la que se hace con la cláusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o disminución». Ejemplo: Juan le vende a Pedro el inmueble X por 50 mil córdobas, pero se reserva el derecho de recuperar dicho inmueble devolviéndole a Pedro los 50 mil córdobas recibidos, o bien 60 mil o 40 mil córdobas, según convenio.

De la definición dada en el art. 2676C. y de los arts. 2690 y 2691C.,entre otros, se desprende que el pacto de retroventa constituye una condición resolutoria potestativa del vendedor. Es resolutoria porque del ejercicio del derecho que otorga depende la subsistencia o resolución del contrato. Es potestativa porque el ejercicio o no ejercicio del derecho que concede depende de la voluntad del vendedor. Si el vendedor entrega el precio, la condición se cumple y la venta se resuelve. Si no lo entrega, la condición no se cumple (falla) y la cosa la adquiere el comprador en forma irrevocable.

 Requisitos de la retroventa:

a)      Debe recaer sobre inmuebles.

b)     b) No puede estipularse por un plazo mayor de tres años.

c)      c) Debe estipularse en el mismo acto de la venta.

Personas que pueden ejercer la retroventa

a)      Por el vendedor.

b)     Por el cesionario del vendedor.

c)      Por los herederos.

d)     Los acreedores del vendedor.

Personas contra las cuales se puede ejercer la retroventa

a) Contra el comprador.

b Contra los herederos del comprador.

Efectos de la retroventa:

a)    Efectos anteriores al vencimiento del plazo (pendente conditione).

i) Con relación al comprador. El comprador es el propietario de la cosa, pero sujeto a condición resolutoria. Tiene un dominio revocable. Como consecuencia de lo expuesto se desprenden los efectos siguientes:

-Puede realizar toda clase de acto de disposición, como venta, hipoteca, servidumbre, etc., pero estos actos quedan sujetos al pacto de retroventa si consta en el Registro, y se extinguen si el vendedor recupera la cosa vendida mediante el ejercicio del pacto. Así se desprende del art. 1894C.

-Puede realizar toda clase de actos de administración, y el vendedor que recupera el inmueble tendrá que respetarlos.

-La cosa se pierde o deteriora para el comprador.

ii) Con relación al vendedor. El vendedor es propietario subordinado a la condición suspensiva de ejercitar el derecho y, como consecuencia, puede vender, permutar, donar o gravar con servidumbres los derechos sobre el inmueble vendido ( excepto hipotecar por no permitirselo el art. 3795C.). Estos derechos se extinguen si no se recupera la cosa vendida y por el contrario, se consolidan si la recupera.

b) Efectos posteriores al vencimiento del plazo.

i) Cuando el vendedor no ejercita el derecho de recuperar la cosa dentro del plazo fijado, el comprador adquiere en forma irrevocable el dominio de la cosa comprada y se consolidan los actos de disposición (venta, hipoteca, servidumbre, etc.) que hubiere realizado. Este efecto se produce de pleno derecho, sin necesidad de sentencia que lo declare, según se desprende del art. 2690C.

ii) Si el vendedor ejercida su derecho de recuperar la cosa, se producen los efectos siguientes:

-Entre las partes queda resuelta la venta y las cosa vuelven al estado anterior a la celebración de dicha venta.

Es cierto que en la recuperación no existe una nueva venta, pero es necesario que por escritura pública o por orden judicial se haga constar la recuperación del inmueble para su debida inscripción en el Registro.

De acuerdo con el art. 15 R.R.P. la recuperación debe hacerse constar en un nuevo asiento de inscripción, pues así debe incorporarse al Registro el cumplimiento de la condición resolutoria. Con base en el mismo artículo, la consolidación de la adquisición del comprador por no haber usado de su derecho el vendedor, se hará constar en nota marginal.

Si las partes de común acuerdo realizan la operación y otorgan la escritura pública, no existe problema alguno; pero si a ello se negare el comprador deberá recurrirse a la autoridad judicial.

-El vendedor debe restituir el precio con aumento o con disminución.

-El comprador está obligado a restituir la cosa con todos sus accesorios y a responder de la pérdida de la cosa y de su deterioro por su culpa, pero no por deteriores causados por caso fortuito o fuerza mayor. Así se desprende del art. 2693C.

-Recuperada la cosa vendida, los frutos de ésta ( cosechas, alquileres, etc.) deberán ser compensados con los intereses del precio de venta, salvo pacto en contrario. Así los dispone el art. 2691C.

-Los actos de disposición (venta, hipoteca, servidumbre, etc.) del comprador quedan sin efectos, pero para ello debe constar el pacto en el Registro. Así se desprende del art. 1894C.

-Los riesgos de la cosa corresponden al vendedor.

-Los aumentos y mejoras corresponden al vendedor.

Pacto de reventa

Es el pacto en virtud del cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa, recibiendo por ello el precio, con exceso o disminución.

El art. 2677C. define el pacto de reventa diciendo: «Pacto de reventa es la estipulación de poder el comprador restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de él el precio que hubiere pagado, con exceso o disminución».

Venta con pacto de preferencia

Es la estipulación de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador si éste decide venderla o darla en pago, mediante el pago del precio (con aumento o disminución) y satisfacción de las demás ventajas ofrecidas por el tercero. Este pacto se permite tanto en la venta de bienes muebles como en la de bienes inmuebles.

El art. 2678C. lo define así: «Pacto de preferencia, es la estipulación de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, entregada al comprador, prefiriéndolo a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el comprador venderla».

En esta venta, al vendedor sólo se le concede un derecho, por lo que no está obligado a comprar si el comprador se decide vender o a dar en pago la cosa. Tampoco el comprador está obligado a vender, pero si voluntariamente se decide a vender debe preferir a su vendedor.

Requisitos:

Para que opere el pacto de preferencia son necesarios los requisitos o condiciones siguientes:

a)      Que el comprador decida vender la cosa o darla en pago.

b)    Que el vendedor ofrezca el precio convenido y las demás ventajas que ofrece el

tercero que pretende comprar la cosa.

Venta en pública subasta

Si la cosa vendida en pública subasta fuere mueble, el vendedor pierde todo derecho, el pacto de preferencia desaparece. Si la cosa fuere inmueble el vendedor tiene derecho a ser notificado sobre el día y el lugar en que ha de hacer el remate; pero no puede hacer uso del derecho de preferencia y, como consecuencia, adjudicarse la cosa si ofrece igual precio del mejor postor, ya que debe entrar a las subasta en pie de igualdad con los otros postores y mejorar las posturas si pretende ser preferido. Debe advertirse que algunos piensan que el vendedor conserva en la subasta el derecho de preferencia. La omisión de la notificación del remate al vendedor obliga al comprador a pagar los daños y perjuicios.

El art. 2702C. expresa: «Si la venta hubiere de hacerse en pública subasta, y la cosa fuere mueble, el vendedor no tendrá derecho alguno. Si fuere inmueble, el vendedor tendrá derecho a ser notificado sobre el día y lugar en que se hace el remate. Si no le hiciere saber, debe ser indemnizado del perjuicio que le resulte».

Pacto de mejor comprador

En virtud de este pacto la venta queda deshecha si el vendedor encontrare un mejor comprador que ofrece un precio más ventajoso u otras ventajas. El art. 2679C. lo define así: «Pacto de mejor comprador,es la estipulación de quedar deshecha la venta, si se presentare otro comprador que ofreciere un precio más ventajoso».

De acuerdo con el art. 2705C. la venta con pacto de mejor comprador se reputa hecha bajo condición resolutoria, salvo que se pacte como suspensiva.

La condición resolutoria de este pacto consiste en el hecho de que el vendedor encuentre un nuevo comprador que ofrezca mejores ventajas.

 Comparación con el pacto de preferencia

El pacto de mejor comprador y el pacto de preferencia tiene las semejanzas siguientes: se establecen a favor del vendedor y sólo caben en el supuesto de venta o entrega en pago.

Pero tiene importantes diferencias:

a) El pacto de mejor comprador puede ser cedido y se trasmite a los herederos del vendedor; en cambio el derecho derivado del pacto de preferencia no puede ser cedido ni se trasmite a los herederos del vendedor.

b) El acreedor del vendedor puede ejercer el derecho derivado del pacto de mejor comprador; en cambio el derecho derivado del pacto de preferencia no lo pueden ejercer los acreedores del vendedor.

c) El pacto de mejor comprador sólo puede recaer sobre bienes inmuebles; en cambio el pacto de preferencia puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles.

d) En el pacto de mejor comprador el derecho surge en el supuesto de que el vendedor encontrare un tercero que le ofrezca mejores condiciones; en cambio en el pacto de preferencia el derecho surge cuando el comprador decide vender o dar en pago la cosa.

e) El pacto de mejor comprador se reputa hecho bajo condición resolutoria, salvo que se pacte bajo condición suspensiva; en cambio el pacto de preferencia no encierra condición alguna, pues es una promesa de venta.