LOS CONTRATOS.
Según
el código civil en el art.2435 contrato es: ¨ contrato es un acuerdo de dos o más
personas para constituir, regular o aclarar entre las mismas un vinculo
jurídico¨.
En
el desarrollo de la presente materia (contratos) hemos aprendido el concepto, la clasificación, los requisitos
necesarios para la validez de los contratos, pero no está demás la realización
de un pequeño resumen como introducción al presente trabajo.
REQUISITOS ESENCIALES:
Como
ya sabemos para que el contrato suscrito pueda tener validez y no sean sujetos
de nulidad es necesario que este cumpla con los requisitos esenciales que son a
saber:
-
consentimiento.
– capacidad.
–
objeto.
–
causa.
–
precio.
Así
como las diferentes formalidades aplicables en la elaboración de cada contrato
como son por ejemplo si el contrato versa sobre un bien inmueble este debe de
inscribirse y si es sobre una donación esta debe de otorgarse en escritura pública.
El consentimiento de la parte ofrece
algunas particularidades, puesto que su objeto es facilitar la conclusión del
contrato, pero actualmente se presentan algunas formas particulares de
ofrecimiento del contrato, como puede ser: ofertas públicas, contratos en masa,
contratos por correo electrónico, lo que, presenta como principal problemática la
determinación de cuándo habrá de entenderse producida la concurrencia de la
oferta, y la aceptación para el nacimiento de la existencia del contrato.
Tradicionalmente han venido siendo admitidas dos teorías: La de la recepción y
la de emisión. Esta última entiende que desde que el oferente emite su
propuesta de contratación existe el contrato aun cuando la aceptación se
produzca en un momento posterior, sin embargo en que el aceptante emite su
aceptación a contratar lo que no excluye la existencia de otras doctrinas
intermedias o mixtas y que ponen el acento en la expedición o recepción de las
manifestaciones de voluntad.
En lo que atañe a la interpretación de
dicha voluntad, el Código Civil en los Artos 2496 y siguientes dicta unas
normas para la interpretación que podríamos sintetizar como:
1.- Interpretación
literal, que
se remite a los términos claros del contrato, en segundo lugar
2.- Interpretación voluntaria,
que se remite a la voluntad de las partes cuando debía
prevalecer la voluntad declarada sobre la interna ya que así lo exige la buena
fe y la seguridad del tráfico jurídico. La divergencia entre ambas debe ser
probada por quien la afirma ya que siendo la prueba la voluntad declarada, se
debe estimar coincidente con la real.
Otra interpretación que auxilia el Código
Civil es la sistemática, arto. 2500 C, pues lo que proclama es que la voluntad
de las partes deriva del conjunto de las cláusulas, debiendo interpretarse las
unas por las otras, interpretándose en el todo orgánico que constituye el
contrato, prohibiendo, por otro lado, las interpretaciones extensivas, arto.
2498 C, que prohíbe la extensión a cosas distintas o casos diferentes de
aquéllos de los que los interesados se propusieron contratar.
En todo caso, se puede hacer uso de la
costumbre y usos del país para interpretar las ambigüedades del contrato,
supliendo la omisión de las cláusulas que de ordinario se establezcan. Por último el Código Civil establece unas
normas supletorias para la interpretación de los contratos comprendidas en los Artos.
2502 y 2503, supletoriedad que exige para su acogimiento que absolutamente fuere
imposible resolver las dudas por los medios anteriormente mencionados, pero no
es que el Tribunal o Juez deba mantener a ultranza la validez del contrato, ya
que a diferencia de las leyes, el Juez puede llegar a declarar que el contrato
no puede ser interpretado por ser sus términos vagos y oscuros lo que
conduciría a su ineficacia como se recoge en el párrafo segundo del arto. 2505.
Concretada mediante las anteriores reglas de interpretación la voluntad de los
contratantes, podemos analizar ahora qué eficacia tienen cuando no coinciden o
hubiere sido prestada mediante una voluntad viciada por error, dolo, violencia
o intimidación.
Vicios
del Consentimiento:
Hay
error
cuando se contrata con una evidente equivocación y es esencial
si recae sobre algunos de los elementos esenciales del contrato como son las
personas contratantes, el objeto o la causa; si el error consiste en la ignorancia
o un conocimiento defectuoso que recae sobre elementos accidentales del
contrato (tiempo, lugar), dicho error puede ser subsanable con mantenimiento de la validez del
contrato.
El
dolo
existe cuando con palabras o maquinaciones insidiosas por parte
de uno de los contratantes la otra parte es inducida a celebrar un contrato que
sin ellas no hubiere celebrado. El dolo está en el límite del ilícito penal e
ilícito civil, que en ningún momento puede dar lugar a una convalidación del
contrato salvo con una nueva contratación con expresa exclusión de la
maquinación o dolo.
Hay
violencia
cuando se emplea fuerza física para obligar a otro a contratar o
convenir su voluntad para celebrar un contrato que sin ella no hubiere
realizado.
Por
último existe intimidación
cuando la violencia efectuada sobre otro para obligarle a contratar
es psíquica y dirigida a doblegar su ánimo, en ambos casos de concurrir el
contrato es absolutamente nulo y carente de efectos entre las partes.
VII. B.- Clases de contrato.-
Nuestro ordenamiento juicio determina como
clases de contrato: Unilateral. (Arto. 2443), Bilateral, Oneroso. (Arto.
2442), Gratuito. (Arto. 2444), Aleatorio.
(Arto. 2445) Conmutativo. (Arto. 2446), Intervivos, Mortis Causa.
De acuerdo al consentimiento (Art. 2448),
puede ser, de condiciones, nulo y determinado.-
Los de condiciones pueden ser: Manifiesto Libre (Arto. 2448,
2449 a 2552), Libre expreso, Válido. (Artos. 2455,2456, 2457, 2458).
Puede ser nulo, por: Error, Dolo, Violencia
e Intimidación.
VII. C.- Formas
de contratos.
- Literal. (Arto. 2496).
- Voluntaria. (Arto. 2497).
4) Interpretación - Restuitiva. (Arto.
2498).
Arto. 2496 -
Sistemática. (Arto. 2500).
- Teleológica. (Arto. 2499-2501).
-
Costumbre. (Arto. 2502).
- Compra Venta. (Arto. 2530).
- Cesión de Derechos. (Arto. 2716).
-
Permuta. (Arto. 2748).
- Donación.
- Arrendamiento.
Clases de contratos. - Censo.
- Sociedad.
- Mandato.
-
Mutuo.
- Préstamo.
- Depósito.
- Aleatorio.
Compraventa condicional
El Código Civil regula
en los arts. 2680 y 2681C., las ventas subordinadas a una condición suspensiva
o una resolutoria.
Cuando la condición es
suspensiva el comprador no adquiere la propiedad de la cosa vendida y, como
consecuencia, los riesgos, de acuerdo con el art. 2579C.,son a cargo del
vendedor. Ejemplos: te vendo el inmueble X si te gradúas de abogado. Vendo el
automóvil X a ensayo o prueba del comprador. Vendo el tractor X a satisfacción
del comprador.
El art. 2680C. regula
los efectos de la venta bajo condición suspensiva.
Efectos:
a) Mientras pendiese
la condición, ni el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa vendida,
ni el comprador pagar el precio, y sólo tendrá derecho para exigir las medidas
de conservación.
b) Si antes de
cumplida la condición, el vendedor hubiere entregado la cosa vendida al
comprador, éste no adquiere el dominio de ella, y será considerado como
administrador de cosa ajena.
c) Si el comprador,
sin embargo, hubiere pagado el precio, y la condición no se cumpliere, se hará
la restitución recíproca de la cosa y del precio, compensándose los intereses
de éste con los frutos de aquella. Cuando la venta está subordinada a una
condición resolutoria el dominio de la cosa se transfiere de inmediato al
comprador y, como consecuencia, asume los riesgos hasta que se cumple la
condición. Una vez cumplida la condición el contrato queda resuelto.
Ejemplos: te vendo el
inmueble X, pero me reservo el derecho de poder arrepentirme y desistir de la
venta. Te vendo el automóvil X, pero podrás arrepentirte de la compra y dejarla
sin efecto. Te vendo el inmueble X, pero quedará sin efecto la venta si antes
del primero de enero próximo no adquiero otro semejante.
El art. 2681C. regula
los efectos de la condición resolutoria. Expresa que cuando la condición fuere
resolutoria, la compraventa tendrá los efectos siguientes:
a) El vendedor y el
comprador quedarán obligados como si la venta no fuere condicional, y si
hubiere entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condición, sólo tendrá
derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa.
La venta se
perfecciona, pero se encuentra subordinada a una condición resolutoria. Como
consecuencia, el comprador adquiere el dominio junto con los riesgos.
b) Si la condición se
cumple, se observará lo dispuesto en el Título de las Prestaciones Mutuas (no
existe en nuestro Código Civil ese Título); pero el vendedor no volverá a
adquirir el dominio de la cosa, sino cuando el comprador le haga tradición de
ella.
Venta con pacto comisorio
La venta con pacto
comisorio está hecha bajo una condición resolutoria, según lo dispone el art.
2684C. Es definida por el art. 2666C. como la resolución del contrato por la
falta del cumplimiento del precio. Solo se refiere a los inmuebles y no
comprende al supuesto de la falta de entrega de la cosa. Pero también funciona
por falta de la entrega de la cosa y sobre los bienes muebles, a pesar de que
con relación a éstos se encuentra prohibición expresamente en el art. 2684C.,
ya que esta prohibición solamente se refiere a los terceros que adquieren derechos
sobre la cosa mueble.
El art. 2685C. regula
los efectos del pacto comisorio. De conformidad con este artículo la venta con
pacto comisorio tendrá los efectos siguientes:
a) Si hubo plazo
determinado para el pago del precio, el vendedor podrá demandar la resolución
del contrato, desde el día del vencimiento del plazo, si en ese día no fuere
pagado el precio.
b) Si no hubiere
plazo, el comprador no quedará constituido en mora del pago del precio, si no
desde la interpelación judicial.
c) Puede el vendedor a
su arbitrio demandar la resolución de la venta, o exigir el pago del precio. Si
prefiere este último expediente, no podrá en adelante demandar la resolución del
contrato.
d) Si vencido el plazo
del pago, el vendedor recibiese solamente una parte del precio, sin reserva del
derecho a resolver la venta, se juzgará que ha renunciado a este derecho.
Cláusula de no enajenar
El art. 2674C. prohíbe
la cláusula de no enajenar la cosa a persona alguna; pero la permite con
relación a una persona determinada. Es una limitación a la libre contratación a
fin de no paralizar la libre circulación de la riqueza.
El vendedor puede
tener interés en prohibir la venta a persona determinada, como cuando ésta es
su enemigo o su competidor, y no desea que el inmueble le sirva para el negocio
en que compiten.
La venta ad gustum
Esta venta se da
generalmente sobre bienes muebles que en el comercio se suelen paladear,
gustar, antes de comprarlos (aceite, vino, etc.) No es necesario estipular la
cláusula de la degustación cuando es costumbre probar las cosas vendidas antes
de recibirlas, de acuerdo con los arts. 2542 y 2581 inc.3C.Si no existe tal
costumbre es necesario pactar que la cosa quedará sujeta a la degustación.
De acuerdo con el art.
2542C. es una condición suspensiva y tácita en los casos en que es costumbre
probar. No obstante, es conveniente observar que entre el art. 2542 y el art.
2581C. hay una contradicción, por cuanto éste expresa que no existe contrato
mientras no exista manifestación del agrado y aquél preceptúa que hay condición
suspensiva.
En esta venta el
comprador tiene derecho absoluto de decidir si le agrada o no la cosa sin que
pueda ser revisado justamente por abuso de ese derecho.
El vendedor debe poner
la cosa a disposición del comprado para degustarla.
La mora en gustar o
probar tiene por efecto la de dar por perfeccionada la venta.
Así lo dispone el art.
2543C.:»Si el comprador fuere moroso en gustar o probar la cosa, la degustación
se tendrá por hecha y la venta quedará concluida».
Venta a ensayo o prueba
Esta es similar a la
anterior. Es una cláusula en virtud de la cual el contrario no se formará si
del ensayo o prueba no resulta satisfactoria para su uso o destino.
El derecho del
comprador de probar la cosa y rechazarla no es absoluto, arbitrario, pues no la
puede rechazar si la cosa tiene las calidades prometidas, o las corrientes, lo
que se puede probar por medio de peritos. El comprador tiene una gran
discrecionalidad, pero con los referidos límites. Se pueden comprar a ensayos
cosas muebles o inmuebles aunque es raro en éstos últimos.
De acuerdo con el art.
2542C. es una venta bajo condición suspensiva que consiste en la manifestación
del agrado del comprador. Es conveniente observar que este artículo está en
contradicción con el art. 2581C., por cuanto expresa que se entiende que no hay
contrato mientras el comprador no manifiesta su agrado. La contradicción tiene
su origen en la diferencia de fuentes legislativas.
Mientras pende la
condición el contrato se encuentra en suspenso y, como consecuencia, los
riesgos anteriores al ensayo son a cargo del vendedor.
Las ventas ad gustum y a ensayo son ventas
a satisfacción del comprador, por lo que se les aplica las reglas de los arts.
2686,2687 y2688C.
Venta con calidad determinada
Se da cuando se vende
la cosa fijando en el contrato calidades determinadas.
Ejemplos: 10 quintales
de café Matagalpa, un carro Toyota que desarrolla 200 km. por
hora. Es una venta
bajo condición suspensiva que consiste en que la cosa tenga la calidad
convenida. En esta venta no queda al arbitrio del comprador rehusar la cosa, la
que debe aceptar si tiene la calidad determinada. Si a pesar de ello la rehúsa,
el vendedor debe acreditar por medio de peritos que tiene la calidad pactada.
El art. 2544C.
consagra este tipo de venta. Expresa: «Cuando las cosas se vendieren como de
una calidad determinada, y no al gusto personal del comprador, no dependerá del
arbitrio de éste rehusar la cosa vendida. El vendedor, probado que la cosa es
de la calidad contratada, puede pedir el pago del precio».
Venta a satisfacción del comprador
El art. 2675C. define
este tipo de venta diciendo: «Venta a satisfacción del comprador, es la que se
hace con la cláusula de no haber venta, o de quedar deshecha la venta, si la
cosa vendida no agradase al comprador». El artículo transcrito se aplica tanto
a la venta de bienes muebles como a la de inmuebles.
La apreciación de que
si le agrada queda al absoluto arbitrio del comprador y, como consecuencia, su
decisión de desagrado no puede ser revisada judicialmente.
Esta cláusula sujeta
la venta a una condición suspensiva, la que consiste en la manifestación del
agrado del comprador. El art. 2686C. expresa: «La venta a satisfacción del
comprador, se reputa hecha bajo condición suspensiva, y el comprador será
considerado como mandatario.
Produce los efectos
siguientes:
a) El vendedor debe
entregar la cosa al comprador para que puede decidir si le agrada o no le
agrada. De acuerdo con el art. 2686C., mientras la tiene en su poder y no
declara que la cosa le agrada se considerará como comodatario.
b) La manifestación
del comprador de que la cosa le agrada puede ser expresa o tácita. De acuerdo
con el art. 2687C., habrá declaración tácita de que la cosa le agrada cuando
pague el precio sin reserva alguna.
c) De acuerdo con el
art. 2688C. no habiendo plazo para que el comprador manifieste si le agrada o
no la cosa, el vendedor podrá intimarle judicialmente para que la haga en un
término improrrogable, con la conminación de quedar extinguido el derecho de
resolver el contrato.
La primera parte del
art. 2683C. estima a la venta con cláusula de poder arrepentirse sujeta a una
condición resolutoria, aunque el vendedor no hubiera hecho tradición de la
cosa.
Esta cláusula produce
los efectos siguientes:
a) Las partes pueden
pedir el cumplimiento de las prestaciones: entrega del precio y de la cosa, sin
perjuicio del derecho de arrepentirse. Si no se ha entregado ni el uno ni la
otra, el arrepentimiento extingue el contrato y ningún efecto puede producir.
b) Si la cosa ha sido
entregada o pagado el precio, la cláusula de arrepentimiento tendrá los efectos
de la venta bajo pacto de retroventa, si fuese estipulada a favor del vendedor;
o tendrá los efectos del pacto de reventa, si fuere estipulada a nombre del
comprador.
Las partes pueden
fijar el plazo para el arrepentimiento. En su defecto el arrepentimiento debe
hacerse dentro de los tres años señalados para la retroventa y reventa en el
art. 2667C.
Venta
con pacto de retroventa
El art. 2676C. define
dicho pacto diciendo: «Venta con pacto de retroventa es la que se hace con la
cláusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador,
restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o disminución». Ejemplo:
Juan le vende a Pedro el inmueble X por 50 mil córdobas, pero se reserva el
derecho de recuperar dicho inmueble devolviéndole a Pedro los 50 mil córdobas
recibidos, o bien 60 mil o 40 mil córdobas, según convenio.
De la definición dada
en el art. 2676C. y de los arts. 2690 y 2691C.,entre otros, se desprende que el
pacto de retroventa constituye una condición resolutoria potestativa del vendedor.
Es resolutoria porque del ejercicio del derecho que otorga depende la
subsistencia o resolución del contrato. Es potestativa porque el ejercicio o no
ejercicio del derecho que concede depende de la voluntad del vendedor. Si el
vendedor entrega el precio, la condición se cumple y la venta se resuelve. Si
no lo entrega, la condición no se cumple (falla) y la cosa la adquiere el
comprador en forma irrevocable.
Requisitos de la
retroventa:
a) Debe recaer sobre
inmuebles.
b) b) No puede
estipularse por un plazo mayor de tres años.
c) c) Debe estipularse en
el mismo acto de la venta.
Personas que pueden
ejercer la retroventa
a) Por el vendedor.
b) Por el cesionario del
vendedor.
c) Por los herederos.
d) Los acreedores del
vendedor.
Personas contra las
cuales se puede ejercer la retroventa
a) Contra el
comprador.
b Contra los herederos
del comprador.
Efectos de la
retroventa:
a)
Efectos anteriores al vencimiento del plazo (pendente conditione).
i) Con relación al
comprador. El comprador es el propietario de la cosa, pero sujeto a condición
resolutoria. Tiene un dominio revocable. Como consecuencia de lo expuesto se
desprenden los efectos siguientes:
-Puede realizar toda
clase de acto de disposición, como venta, hipoteca, servidumbre, etc., pero
estos actos quedan sujetos al pacto de retroventa si consta en el Registro, y
se extinguen si el vendedor recupera la cosa vendida mediante el ejercicio del
pacto. Así se desprende del art. 1894C.
-Puede realizar toda
clase de actos de administración, y el vendedor que recupera el inmueble tendrá
que respetarlos.
-La cosa se pierde o
deteriora para el comprador.
ii) Con relación al
vendedor. El vendedor es propietario subordinado a la condición suspensiva de
ejercitar el derecho y, como consecuencia, puede vender, permutar, donar o
gravar con servidumbres los derechos sobre el inmueble vendido ( excepto
hipotecar por no permitirselo el art. 3795C.). Estos derechos se extinguen si
no se recupera la cosa vendida y por el contrario, se consolidan si la
recupera.
b) Efectos posteriores
al vencimiento del plazo.
i) Cuando el vendedor
no ejercita el derecho de recuperar la cosa dentro del plazo fijado, el
comprador adquiere en forma irrevocable el dominio de la cosa comprada y se
consolidan los actos de disposición (venta, hipoteca, servidumbre, etc.) que
hubiere realizado. Este efecto se produce de pleno derecho, sin necesidad de
sentencia que lo declare, según se desprende del art. 2690C.
ii) Si el vendedor
ejercida su derecho de recuperar la cosa, se producen los efectos siguientes:
-Entre las partes
queda resuelta la venta y las cosa vuelven al estado anterior a la celebración
de dicha venta.
Es cierto que en la
recuperación no existe una nueva venta, pero es necesario que por escritura
pública o por orden judicial se haga constar la recuperación del inmueble para
su debida inscripción en el Registro.
De acuerdo con el art.
15 R.R.P. la recuperación debe hacerse constar en un nuevo asiento de
inscripción, pues así debe incorporarse al Registro el cumplimiento de la
condición resolutoria. Con base en el mismo artículo, la consolidación de la
adquisición del comprador por no haber usado de su derecho el vendedor, se hará
constar en nota marginal.
Si las partes de común
acuerdo realizan la operación y otorgan la escritura pública, no existe
problema alguno; pero si a ello se negare el comprador deberá recurrirse a la
autoridad judicial.
-El
vendedor debe restituir el precio con aumento o con disminución.
-El
comprador está obligado a restituir la cosa con todos sus accesorios y a
responder de la pérdida de la cosa y de su deterioro por su culpa, pero no por deteriores
causados por caso fortuito o fuerza mayor. Así se desprende del art. 2693C.
-Recuperada la cosa
vendida, los frutos de ésta ( cosechas, alquileres, etc.) deberán ser
compensados con los intereses del precio de venta, salvo pacto en contrario.
Así los dispone el art. 2691C.
-Los actos de
disposición (venta, hipoteca, servidumbre, etc.) del comprador quedan sin
efectos, pero para ello debe constar el pacto en el Registro. Así se desprende
del art. 1894C.
-Los riesgos de la
cosa corresponden al vendedor.
-Los
aumentos y mejoras corresponden al vendedor.
Pacto de reventa
Es el pacto en virtud
del cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa, recibiendo por
ello el precio, con exceso o disminución.
El art. 2677C. define
el pacto de reventa diciendo: «Pacto de reventa es la estipulación de poder el
comprador restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de él el precio
que hubiere pagado, con exceso o disminución».
Venta con pacto de preferencia
Es la estipulación de
poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador si éste
decide venderla o darla en pago, mediante el pago del precio (con aumento o
disminución) y satisfacción de las demás ventajas ofrecidas por el tercero.
Este pacto se permite tanto en la venta de bienes muebles como en la de bienes
inmuebles.
El art. 2678C. lo
define así: «Pacto de preferencia, es la estipulación de poder el vendedor
recuperar la cosa vendida, entregada al comprador, prefiriéndolo a cualquier otro
por el tanto, en caso de querer el comprador venderla».
En esta venta, al
vendedor sólo se le concede un derecho, por lo que no está obligado a comprar
si el comprador se decide vender o a dar en pago la cosa. Tampoco el comprador
está obligado a vender, pero si voluntariamente se decide a vender debe preferir
a su vendedor.
Requisitos:
Para que opere el
pacto de preferencia son necesarios los requisitos o condiciones siguientes:
a) Que el comprador
decida vender la cosa o darla en pago.
b) Que el vendedor
ofrezca el precio convenido y las demás ventajas que ofrece el
tercero que pretende
comprar la cosa.
Venta en pública
subasta
Si la cosa vendida en
pública subasta fuere mueble, el vendedor pierde todo derecho, el pacto de
preferencia desaparece. Si la cosa fuere inmueble el vendedor tiene derecho a
ser notificado sobre el día y el lugar en que ha de hacer el remate; pero no
puede hacer uso del derecho de preferencia y, como consecuencia, adjudicarse la
cosa si ofrece igual precio del mejor postor, ya que debe entrar a las subasta
en pie de igualdad con los otros postores y mejorar las posturas si pretende
ser preferido. Debe advertirse que algunos piensan que el vendedor conserva en
la subasta el derecho de preferencia. La omisión de la notificación del remate
al vendedor obliga al comprador a pagar los daños y perjuicios.
El art. 2702C.
expresa: «Si la venta hubiere de hacerse en pública subasta, y la cosa fuere
mueble, el vendedor no tendrá derecho alguno. Si fuere inmueble, el vendedor
tendrá derecho a ser notificado sobre el día y lugar en que se hace el remate.
Si no le hiciere saber, debe ser indemnizado del perjuicio que le resulte».
Pacto de mejor comprador
En virtud de este
pacto la venta queda deshecha si el vendedor encontrare un mejor comprador que
ofrece un precio más ventajoso u otras ventajas. El art. 2679C. lo define así:
«Pacto de mejor comprador,es la estipulación de quedar deshecha la venta, si se
presentare otro comprador que ofreciere un precio más ventajoso».
De acuerdo con el art.
2705C. la venta con pacto de mejor comprador se reputa hecha bajo condición
resolutoria, salvo que se pacte como suspensiva.
La condición
resolutoria de este pacto consiste en el hecho de que el vendedor encuentre un
nuevo comprador que ofrezca mejores ventajas.
Comparación con el pacto de preferencia
El pacto de mejor
comprador y el pacto de preferencia tiene las semejanzas siguientes: se
establecen a favor del vendedor y sólo caben en el supuesto de venta o entrega
en pago.
Pero tiene importantes
diferencias:
a) El pacto de mejor
comprador puede ser cedido y se trasmite a los herederos del vendedor; en
cambio el derecho derivado del pacto de preferencia no puede ser cedido ni se
trasmite a los herederos del vendedor.
b) El acreedor del
vendedor puede ejercer el derecho derivado del pacto de mejor comprador; en
cambio el derecho derivado del pacto de preferencia no lo pueden ejercer los
acreedores del vendedor.
c) El pacto de mejor
comprador sólo puede recaer sobre bienes inmuebles; en cambio el pacto de
preferencia puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles.
d) En el pacto de
mejor comprador el derecho surge en el supuesto de que el vendedor encontrare
un tercero que le ofrezca mejores condiciones; en cambio en el pacto de
preferencia el derecho surge cuando el comprador decide vender o dar en pago la
cosa.
e) El pacto de mejor
comprador se reputa hecho bajo condición resolutoria, salvo que se pacte bajo
condición suspensiva; en cambio el pacto de preferencia no encierra condición
alguna, pues es una promesa de venta.
